Не всегда у покупателя есть полная сумма, необходимая для покупки квартиры. В этом случае он может приобрести недвижимость в рассрочку. Такой вариант стал хорошей альтернативой ипотеке, но он подразумевает много нюансов и особенностей, которые нужно учесть, чтобы минимизировать риски как для продавца, так и для покупателя.
Когда нужна рассрочка?
Рассрочка платежа при покупке квартиры выгодна для покупателя: она позволяет купить жилье дешевле, чем при оформлении ипотечного кредита. Если покупатель может внести первоначальную сумму и уверен, что в ближайшее время у него будут деньги для оплаты остатка, то этот вариант наиболее оптимален. Например, если необходимо улучшить жилищные условия, сначала следует купить новую жилплощадь в рассрочку, а потом продать старое жилье и доплатить остаток.
- жилплощадь сложно продать, и поиск покупателя затянулся;
- продавцу срочно нужны деньги;
- продавец – это молодая компания-застройщик, являющаяся новичком на рынке недвижимости.
- квартиры в новостройке (в том числе на этапе закладки фундамента);
- жилье со значительными недостатками (требуется ремонт, жилплощадь в залоге и др.).
Плюсы и минусы продажи недвижимости в рассрочку
- более быстрый поиск покупателя;
- быстрота заключения договора;
- отсутствие необходимости в привлечении банка и в долгом ожидании одобрения на выдачу ипотечного кредита;
- минимальные проценты;
- отсутствие лишних затрат на страхование здоровья и жизни, которое требуется для оформления ипотеки.
- этот вариант не подходит для продавцов, желающих получить всю стоимость сразу;
- существует риск, что покупатель не выплатит всю сумму, и тогда продавцу потребуется обращаться в суд;
- при неправильном оформлении договора есть риск столкнуться с мошенниками и потерять квартиру и деньги.
Способы рассрочки
- Рассрочка с первоначальной оплатой около 50% от стоимости и на срок от 3 до 6 месяцев. При таком способе не насчитываются проценты из-за небольшой продолжительности периода, в течение которого выплаты полностью завершатся.
- Рассрочка на продолжительный срок от 1 года до 2 лет с внесением первоначального платежа. В этом случае на оставшуюся сумму начисляются проценты (не более 1–3%).
- Оплата равными частями в течение нескольких месяцев без внесения большой суммы в самом начале. Этот способ применяется нечасто, обычно при покупке жилья в новостройке у компании-застройщика.
Оформление договора
Процедура купли-продажи недвижимого имущества состоит из нескольких этапов:
- стороны договариваются о продаже квартиры;
- осуществляется согласование графика выплат;
- выполняется проверка документов;
- на завершающем этапе подписывается договор, акт приема-передачи.
Перед тем как продать квартиру в рассрочку, следует узнать об особенностях оформления договора для такой сделки.
Вторичка
Если объектом сделки является квартира на вторичном рынке, то должен заключаться договор купли-продажи, который отличается от обычного наличием дополнительных пунктов о рассрочке платежа. Сделка осуществляется согласно положений статей 549–558 Гражданского Кодекса РФ. Стороны должны договориться о моменте внесения первоначальной оплаты – до или после госрегистрации собственности.
- паспортные данные обеих сторон: фамилию, имя, отчество, место и дату выдачи, прописку;
- точные сведения об объекте продажи: адрес, этаж, площадь;
- обязанности и права каждой из сторон договора;
- срок и порядок передачи жилплощади новому владельцу;
- стоимость недвижимости (в двух вариантах: цифрами и прописью);
- информацию о рассрочке: сумму первоначальной оплаты и момент ее внесения, размер частей и сроки оплаты.
По желанию договор можно заверить нотариально. С 1 марта 2013 г. не нужна госрегистрация договора купли-продажи. Переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Перед приобретением жилья покупателю нужно проверить квартиру на отсутствие каких-либо обременений. Для этого продавец должен обратиться в Росреестр, получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ЕГРП) и предоставить этот документ покупателю. Дополнительно следует выяснить:
- прописан ли кто-то в приобретаемой квартире;
- нет ли долгов по оплате коммунальных услуг;
- имеется ли согласие супруга на продажу (если имущество приобретено в браке).
При заключении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа покупатель должен иметь при себе паспорт, а продавцу следует собрать пакет документации
- паспорт;
- свидетельство о праве собственности;
- правоустанавливающая документация (договор купли-продажи либо дарения, свидетельство о вступлении в право наследования, решение суда и т.д.);
- кадастровый и технический паспорт;
- документ из БТИ, подтверждающий, что в квартире не производилась неузаконенная перепланировка;
- выписка из ЕГРП, содержащая сведения об отсутствии обременений на момент продажи;
- выписка из домовой книги;
- нотариально заверенное, письменное согласие супруга на продажу;
- согласие иных собственников или органов опеки, если в числе владельцев есть несовершеннолетние.
Если недвижимое имущество продается не собственником, но покупателю нужно внимательно ознакомиться с доверенностью, предоставленной продавцом. При подаче документов в Росреестр потребуется уплата госпошлины в размере 2 000 рублей.
Новостройка
Когда объектом сделки выступает квартира в новостройке, заключается договор долевого участия согласно Федеральному закону №214-ФЗ. Этот договор включает в себя следующие данные:
- сведения о застройщике;
- паспортные данные покупателя;
- полные сведение об объекте строительства;
- обязанности сторон;
- срок сдачи дома в эксплуатацию;
- этапы постройки;
- условия передачи недвижимости;
- гарантийный срок;
- полная стоимость и условия рассрочки.
Подробные данные, касающиеся рассрочки, и график платежей выносятся в приложение. ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре.
- учредительные документы;
- свидетельство о госрегистрации;
- бухгалтерскую отчетность;
- аудиторское заключение;
- проектную документацию;
- свидетельство о праве на землю;
- разрешение на строительство.
Предварительно вносится сумма, составляющая около 40% от стоимости недвижимости. Дальнейшие выплаты рекомендуется привязать не к фиксированным срокам, а к моментам завершения отдельных этапов строительства. В этом случае не придется платить, если строительство будет временно заморожено.
Особенности расчета
- государственные субсидии;
- материнский капитал;
- наличные денежные средства (передача денег должна осуществляться в присутствии нотариуса или
- свидетелей);
- оплата через аккредитив – списание денег со счета покупателя в пользу продавца.
Предварительно вносится сумма, составляющая около 40% от стоимости недвижимости. Дальнейшие выплаты рекомендуется привязать не к фиксированным срокам, а к моментам завершения отдельных этапов строительства. В этом случае не придется платить, если строительство будет временно заморожено.
Один из удобных и безопасных способов расчета – аренда банковской ячейки при заключении сделки купли-продажи. Так передается первоначальная сумма, которая может составлять 30–50% (а в отдельных случаях и до 70%) от всей стоимости квартиры. Покупатель закладывает деньги в ячейку, а после заключения сделки доступ к ней получает продавец, предъявивший зарегистрированный договор. Если сделка продажи недвижимости в рассрочку сорвалась, то деньги будут возвращены покупателю.
После удачно заключенной сделки остаток выплачивается частями согласно графику выплат, указанному при составлении договора.
Нюансы непогашения долга
Основная сложность – заставить покупателя платить. При ухудшении финансового положения покупателя может быть допущена просрочка оплаты, в результате чего потребуется внести:
- сумму очередного платежа;
- проценты, которые начислены на сумму задолженности;
- штраф;
- неустойку;
Споры по этим вопросам решаются в суде.
Возможные риски и способы их минимизации
При заключении договора купли-продажи квартиры в рассрочку риски есть и у продавца, и у покупателя.
Основной риск продавца заключается в том, что покупатель может не выплатить всю стоимость недвижимости, то есть прекратить вносить ежемесячные платежи. В этом случае потребуется обращение в суд. Если на момент судебного разбирательства покупатель заплатил менее 50% от стоимости недвижимости, то продавец может потребовать квартиру обратно, вернув уплаченную сумму. Если внесено уже больше половины, то суд обяжет покупателя заплатить по договору и выплатить неустойку.
Если в договоре не учтен нюанс с переходом прав собственности, то новый владелец жилплощади может продать ее до окончания срока выплат. Чтобы этого не произошло, необходимо указывать в договоре, что квартира находится в залоге до момента выплаты всей стоимости, а право собственности перейдет к новому хозяину только после полного расчета. В таком случае недвижимость будет с обременением, и покупатель не сможет перепродать ее до погашения задолженности.
Риски для покупателя могут быть связаны с «темным» прошлым недвижимости. Для того чтобы избежать их, нужно проверить юридическую чистоту квартиры. Здесь нет никаких отличий от обычного способа приобретения жилья с единовременной оплатой всей стоимости.
Информация, приведенная здесь, поможет вам правильно оформить договор и учесть все нюансы купли-продажи. Зная, как купить и как продать квартиру в рассрочку без риска, вы сможете безопасно совершить выгодную сделку. Такой способ продажи не считается редкостью на рынке недвижимости, поэтому если вам потребуется квалифицированная помощь, то вы всегда сможете найти риэлтора, имеющего большой опыт продажи квартир в рассрочку.
