Ипотечное кредитование – едва ли не единственная возможность для большинства россиян обзавестись собственным жильем. Минусами покупки недвижимости в многолетнюю рассрочку выступают не только переплата банку, но и ограничения на проведение операций с квартирой, пока долг не погашен. Находящееся в залоге имущество невозможно продать или обменять без разрешения кредитора. А вот если его (разрешение) получить удастся, то осуществить задуманное вполне реально. О продаже жилья, находящегося в ипотеке, мы уже писали, сейчас предлагаем обсудить условия обмена ипотечной квартиры на другую, порядок проведения процедуры. Вам небезразлична эта тема? Присоединяйтесь!
- Как обменять квартиру, купленную в ипотеку, на другую?
- Обмен ипотечной квартиры с изменением залога
- Обмен с оформлением двух договоров купли-продажи
- Обмен с досрочным погашением ипотеки
- А если ипотека военная?
Как обменять квартиру, купленную в ипотеку, на другую?
Как мы уже упоминали выше, отправной точкой для проведения обмена ипотечного жилья является получение согласие банка на операцию. Без него, к сожалению, воплотить планы в реальность не получится. Выступая держателем залога по кредиту (то есть, самой квартиры), банк регулирует ваши права, как собственника жилплощади. Вместе с тем, закон не запрещает подобные сделки с объектами недвижимости, приобретенными в долгосрочный кредит. Получить согласие банка, чаще всего, все-таки удается. При условии, что у вас нет просрочек по платежам, и новый предмет залога удовлетворит финансовые интересы кредитной организации.
- заключение договора мены с сопутствующей заменой залога;
- покупка новой квартиры в ипотеку с одновременной продажей прежней;
- досрочное погашение договора ипотеки с последующим оформлением нового кредита на покупку альтернативного жилья.
Каждый из них имеет свои особенности, которые мы рассмотрим ниже. Объединяет методы такой факт: прежде чем определиться, как именно обменять квартиру на другую, крайне важно предварительно обсудить вопрос с представителем банка-кредитора. Результат беседы определит стратегию проведения сделки, ход дальнейших действий с вашей стороны и со стороны банка.
Обмен ипотечной квартиры с изменением залога
Поменять ипотечную квартиру на схожую по стоимости целесообразно путем заключения договора мены с изменением объекта залога. Подобные сделки распространены при смене места проживания. Банки довольно охотно дают разрешение на переоформление залога, если новая квартира равноценна прежней, и находится в относительной территориальной доступности (например, в соседнем районе, или хотя бы в пределах одного и того же населенного пункта).
Обмен на квартиру, расположенную в другом городе, также возможен, особенно, если в нем имеются филиалы банка, выдавшего займ. В противном случае, можно попробовать рефинансировать кредит и поменять банк по ипотеке. Ипотечный долг переведется в другую кредитную организацию, работающую в интересующем регионе, с которой вы будете дальше договариваться о проведении обмена.
Реализация сделки начинается с обращения заемщика к банку-кредитору с заявлением о желании осуществить обмен и указанием нового объекта залога. Если проверка недвижимости не выявит никаких фактов, препятствующих заключению договора обмена, сделка оформляется, с последующей передачей нового залога и снятием обременения с предыдущей квартиры.
Обмен с оформлением двух договоров купли-продажи
Продажа с разрешения банка имеющейся недвижимости и покупка в кредит нового подходящего жилья предпочтительна, если планируется обмен ипотечной квартиры на большую по площади или более дорогостоящую. В ходе такой процедуры заемщик инициирует заявлениями в банк два процесса – закрытие предыдущего договора ипотеки путем реализации объекта залога, и одобрение ипотеки на новое жилье.
Получая более ценный залог, банк, обычно, не противится оформлению вышеуказанных сделок. Если с плательщиком не возникало конфликтов по поводу просрочек ежемесячных взносов, одобрение новой ипотеки происходит по упрощенной схеме. В итоге, заключаются два договора купли-продажи, старая квартира продается и приобретается новая, с оформлением на нее залога. Обременение с проданной недвижимости снимается после подписания нового кредитного соглашения.
Обмен с досрочным погашением ипотеки
К досрочному погашению ипотечного кредита прибегают, если получен отказ банка на запрос об обмене квартиры, находящейся в залоге. Такое чаще случается, когда новый объект предполагаемого залога дешевле предыдущего, проигрывает ему в других показателях и характеристиках.
Если кредит практически выплачен, намного проще где-то перезанять недостающие средства и полностью закрыть его, чем добиваться от банка разрешения на продажу или обмен ипотечной жилплощади. Если долг еще велик, стоит приложить максимум усилий для поиска покупателя на квартиру, который предоставит в качестве аванса сумму, достаточную для погашения ипотеки. Или, как вариант, оформить новый займ на короткий срок, например, взять потребительский кредит наличными, с залогом или без.
После погашения задолженности и снятия обременения с квартиры, оформляется договор купли-продажи. На вырученные средства приобретается новое жилье, опять же, в ипотеку. В зависимости от того, как удачно удалось поменять квартиру в ипотеке на другую, меньшей стоимости, разница в цене применяется для полного или частичного погашения нового краткосрочного кредита.
А если ипотека военная?
Жилье, купленное военнослужащим с привлечением государственной накопительно-ипотечной системы, тоже может быть обменено. Если обмен осуществляется в связи с переводом заемщика в другое место службы, процедура проводится по программе «Переезд», предусмотренной кредитным договором. По новому месту службы выбирается жилплощадь, аналогичная по цене и эксплуатационным параметрам предыдущей, оформляется договор мены с изменением залога.
В остальных случаях военнообязанному нужно погасить имеющийся долг перед банком, а также перед учреждением Росвоенипотека, перечислившим целевой жилищный займ. Обмен квартиры по военной ипотеке может быть осуществлен, как описывалось ранее, посредством ее продажи, с привлечением денежных ресурсов нового владельца для погашения долга, или оформления краткосрочного кредита с той же целью.
Как видите, обмен квартиры, находящейся в ипотеке – непростое дело, требующее особых знаний, времени, финансовых вложений. Чтобы процедура свершилась безопасно, быстро, с минимальными денежными потерями с вашей стороны, обращайтесь в Городскую службу недвижимости, мы обязательно поможем!
